2025上海二手房成交量预测 最新风水选房指南

江河奔流，古今风云榜淘尽；在房产决策的关键时刻，市场数据同居住哲学同样决定性！2025年的上海房地产市场呈现出一种二元性:另一方面是二手房市场通过"以价换量"的方式艰难换取成交量新高；另一方面是购房者越来越注重房屋的风水布局跟能量场 -追求物质与精神的双重满足。着种二元性反映了当代购房者更理性的决策思维-既关注外部市场的经济规律，也在意内部居住的人文关怀- 二者共同形成了2025年上海购房者的决策图谱。

2025上海二手房成交量预测

2025年上海二手房市场总体趋势

在这事儿挺有意思的025年的上海二手房市场能够说走的是"以价换量"的路线。上半年数据显示;1-6月全市二手房网签量达到13万套、假如剔除商业车位等非住宅因素- 纯二手住宅成交约11.6万套;创下2022年以来同期新高。

从月度走势来看上半年市场出现看的出来的"先扬后抑"格局。1月与2月积压的需求在3月份集中爆发，促使当月网签量逼近3万套大关！

当但后续动力不足、4月、5月、6月逐步下滑至2万套上下。具体来看1月份网签成交约为1.8万套，2月份稍微下降至1.75万套，3月份明摆着回升达到2.93万套 -4月份下调至2.34万套~5月份进一步微降至1.93万套。

着种成交量的增长重要是由降价带动的。江山统计局数据露出来;1-4月上海二手房住宅价格基本小涨小跌，直到5月份出现较大范围下跌...

6月份数据虽然尚未公布~但大概率继续下跌...当前二手房价格已经跌回到2024年10月份政策出台时的水平 政策带来的房价反弹已经结束。

区域分化特征明显

上海二手房市场的区域区别格外显著。市区价格相对坚挺，没有下跌太多;而许多郊区的价格已经跌破2024年的底部。

从成交面积排名来看郊区的刚需产品占据重要地位。成交排名前三的楼盘都位于郊区 尤其是几大新城~成为刚需聚焦度格外高的板块...板块成交面积前五名分别是:松江新城、奉贤新城、嘉定新城、周康还有金山新城！

着些区域的二手房已经跌出性价比- 对于预算约300万、想买100平方米左右房子且要求出行便捷的购房者来说几大新城变成不二选择。

跟郊区形成鲜明对比的是核心区域的抗跌性甚至上涨！以前滩板块为例；2024年二手房成交量同比增长75%，远高于上海市全年21%的平均涨幅，着一火热势头在2025年的以延续...

购买人群与行为区别

新老上海人在购房在领域 展现出有区别的偏好跟行为特征 。老上海人偏爱传统地段的老旧房产- 对着类房产接受度较高;甚至出现"住一套、出租四套"的现象！

相比之下，新上海人普遍对"老破小"兴趣不大,更看重房屋品质与居住体验、倾向于选择次新房或品质小区- 购房比例高达近100%。

看在购房需求跟置换逻辑上老上海人置换比例低、而新上海人购房需求更为主动,更注重升值潜力。新老上海人对浦东与浦西的认知也存在非常清楚区别:老上海人更偏爱浦西地区 -而新上海人则更青睐浦东的高楼大厦同国际化氛围。

豪宅市场独树一帜

与普通住宅市场差异，上海豪宅市场表现出特别的"越贵越买"的态势。2024年30个重点城市一二手3000万超过高端住宅分别成交4356套与1255套，同比分别增长64%跟6%。其中上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套~占比42.7%！

从2025年上半年上海豪宅"日光"现象成为家常便饭。4月23日，静安**北路板块的象屿苏河琹庐开盘推出132套建筑约100平方米的三居室，均价12.5万元/平方米，当日所有售罄。

4月27日 浦东新区新杨思区域的翡雲悦府首批次228套房源实现"日光"- 均价10.72万元/平方米。5月份，绿城潮鸣东方均价约19.5万元/平方米 -120套房源整个售罄- 一天入账近70亿元...

克而瑞数据露出来~2025年上半年上海总价3000万超过新房成交1096套。占30城总量的59.4%；二手高端住宅成交336套！占比46.2%。从总价5000万元比...多占比来看上海占比更高，一手成交482套 -占30城总量接近八成。

政策作用同市场反应

你猜怎么着？!025年8月25日，上海跟进北京出台了放松政策，但力度比预想的要弱，仅放开了外环的限购套数- 没有彻底放开外环限购...政策提出：符合条件居民家庭在外环外购房不限套数！

在这事儿得这么看，合本市住房购买条件的居民家庭、包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所的税满1年以及比...多的非本市户籍居民家庭;在外环外购买住房不限套数；包含新建商品住房与二手住房。

据我所知、海还下调了二套房利率，明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构依据上海市市场利率定价自律机制要求与本机构经营状况、客户风险状况等因素！在利率定价机制安排在领域 不再区分首套住房还有二套住房。合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

下半年市场预测

老实讲，7月份市场成交情况来看至少在7、8月份成交不会有起色，会不断下跌;单月网签量预计在1.7-1.8万套- 剔除商业车位 二手住宅成交在1.5-1.6万套、逼近荣枯线。

9月份将成为关键时间点.作为传统旺季~假如9月份成交量不能有所起色~那么政策出台的概率将增加；假设成交自行复苏 -政策就会再等一等。

着会儿看来，前者的可能性更大部分。

总体来看2025年上海二手房市场有望实现26万套的成交量 同比增长率超过19%。新建商品房的成交量预计将下滑至2024年的73%。

在二手房市场上以价换量依然是主流步骤！

前滩板块个案想一想

以你别说、滩板块作为上海房地产市场的热点区域,在2025年表现尤为耀眼。截至2025年7月中旬，上海二手房挂牌总量降至11.4万套 -较三个月前减少了近4800套，呈现出"魔幻去库存"的景象。

前滩板块不单单是挂牌量减少 部分区域成交量还保持稳定甚至增长...

2025年1-3月前滩累计成交81套二手房，3月份最火爆 截至3月19日已经成交了31套.前滩各社区的挂牌走势出现看的出来区别，小户型房源与优质学区房表现尤为抢眼...

例如前滩东方惠礼的一室户成交单价达15.3万/平，对比一个月前,单价上涨近2万；前滩东方逸品的同户型一室户；每平涨价近1万；

海悦华庭的一室户 -不到一个月总价上涨30万。

把大户型房源也不乏亮点！晶耀名邸一期大户型单价每平涨价4千。2025年5月前滩三湘印象名邸在二手房市场上成交了一套建面约215㎡的3房;成交单价约20.9万元/㎡，较2024年同期上涨12%。

前滩的购房群体发生了很清楚变化。前几年前滩的购房者里有许多炒房客 而现如今前滩的圈层认可度越来越高...当前购买前滩的人群重要有三类:一是冲着华二前滩学区来的买小户型挂户口的客户；

二是定居在浦东的高学历高收入中产；三是喜欢前滩高大上环境的豪宅客户。

最新风水选房指南

风水基本原则与核心概念

选择风水好的商品房- 不但…还能提升居住舒适度，还能助旺家运、事业与财运。风水学认为 -阳宅风水首重坐向是不是"当运"、立向的旺气则吉；遇衰气则凶...

判断坐向通常以整栋楼的入口为基准。在第八运（2004-2023年）中东北方为正神方。西南方为零神方;若西南方有水（或马路）.

为旺财之宅；东北方有水则易破财！进入九运（2024-2043年）后，正南为正神方、正北为零神方；需正南见山、正北见水 -才能实现"丁财两旺"！

房子外形以方方正正为佳，应避免三尖八角。方正的房子给人稳定、安全之感;长期居住能让人心态平和、处事公正；若外形怪异;可能造成居住者心态失衡、甚至作用运势。

对于2025年犯太岁的生肖（蛇、猴、猪、虎）,选择方正格局的房屋尤为重要- 必要时可佩戴祥安阁联吉红绳或安放祥安阁联吉锦袋来化解太岁带来的不利关系到.

堂局:山环水抱聚气纳财

对我有个朋友就遇到过，局是商品房风水的核心，由"堂"、"局"、"水"三部分由...做成。"堂"相似于房屋前院的聚气空间，分为小明堂（家门口空地）、中明堂（院子范围）与大明堂（更广阔区域）！

小明堂需微微凹陷如碗状，利于聚水（财）；大明堂若有湖泊、开阔水域~更显吉相...

局"指周边山势跟水流的布局，需符合"山环水抱"-背后有靠山（主山）。差不多有护山（青龙、白虎）,前方有朝山（案山）.水流环绕。左边建筑物高于右边为吉 -后方有高大平整的建筑或秀丽山体做"后托"，前方开阔无遮挡更佳。

水"需呈"S"形环抱聚拢，忌直冲或反弓；水口处有高耸山体"锁住" -则"水聚财聚"。阳台前河流、道路弯环抱楼为吉；反弓或笔直冲来为凶。

理想堂局是:北面（或后方）有靠山~正前方明堂开阔~左有高护、右有矮护，前有低矮圆润的案山，外明堂有江河"玉带环腰"，即"明堂如锅底，富贵无人比"。

差的堂局则是：周边高楼遮挡视线、楼角冲射、右高左空 或离马路太近形成"割脚水";受灰尘杂音侵扰,气场杂乱压抑...

大门跟气口设计原则

大门是住宅的"气口"，纳气旺则吉。遇煞则凶.在理气上用玄空飞星排盘。当运星或旺星到门、可丁财两旺；大门向处收零神卦气、坐山收正神卦气为吉。

若二黑、五黄星到门，虽主凶 -但无严重形煞时可化解。

在形峦上大门忌对走道（穿心煞）、电梯门（开口煞）、墙角（壁刀煞）、阳台（穿堂风）- 也忌对厕所、厨房门.大门前通道太窄,会造成气塞、不吉。

把说实话、如深圳有一个客户在宝安买了一套大门对走道的房子，三个月亏掉500万；两夫妻身体都不好。另一个例子是茂名信宜一个农产品销售博主在佛山租的公司是电梯门对入户门，不到三个月公司就倒闭了...

内部布局跟空间规划

内部布局需要避免"水火十字"—厨房（火）与厕所（水）不宜位于房屋正前、正后、正左、正右及中心点，否则易造成财运重复、疾病丛生。

客厅宜设在整幢房子的正中间，为"中宫"大吉之象！可聚全家气场...房子光线需适中保持阴阳平衡:窗户太多则阳气过盛...难聚财；窗户太少则阴气过重、易招病...

在房屋缺角在领域 -不相同方位的缺角会作用不同家庭成员同运势：

西北缺角效应男主人事业与家庭地位~可摆放铜狗铜马或白色水晶化解。

西南缺角波及家中女性运程与健康 -可摆放未羊的生肖物件与黄色水晶球。

东南缺角作用长女学习还有健康，可摆放龙生肖的物件与绿色水晶球与宽叶植物。

东边缺角易引发肝胆疾病与事业波折 可摆放兔生肖的物件与绿色水晶球与植物。

楼层选择跟数字信仰

楼层选择有一个常见误区，许多人纠结于吉利数字，但着只是心理学不是风水学。选楼层应依据阳台的堂局来选择、而不是数字。对于靠里排被遮挡的房子、建议尽量选高层；

对于靠前排没有遮挡的房子，建议选中下层。

从实际居住体验来看有部分楼层被大多数买房经验丰富的人多次验证为"优选项":

第六、七层被认为是城市中的"黄金分割"...离地面有必须高度;噪音隔绝明显改善。遇到电梯故障时往下走也不费劲 冬天保温还有夏天通风都还算理想。

第九、十层在空气、光线、湿度在领域 都刚刚好;可能避开树荫遮挡、早晚都有不错采光，空气质量也更好部分。

第十二、十三层是城市中难的的"安静区";安静程度让人惊喜。

环境与周边要素考量

看选房时许多人好办忽略外在环境- 百分之九十的人根本不会看小区外部环境。风水好的小区宜背山面水！原因是山管人丁水管财。没有真正的山脉.后面有高大的建筑也可以凑合，但后面不能有尖角同尖锐物体冲射。前面的房子要低矮部分，明堂要稍为开阔，有水呈玉带环腰状怀抱为吉。

楼梯跟楼栋之间要保持适合的距离而且排列整齐而不是杂乱无章。倘若…就楼栋过于密集则会给人一种压逼感。采光不足空气不流通、居住起来不那么舒服.

相对来说北京市与上海市的小区规划比较整齐...空间距离相对开阔，而广州市还有深圳市的小区空间较为狭窄有点压逼...

假如一栋房子前后左右都是尖角；就似乎一个老实巴交的人被一群恶霸欺负相同- 着样的楼盘最佳果断放弃.否则入住会让运气衰退- 有可能一夜之间回到 .

有过有个深圳的粉丝入住新房不到一个月炒股亏了过百万;负债累累。不好的环境磁场会让你情绪不稳定，性格冲动盲目投资走错路造成破财；

好的环境磁场会让你心态平稳、踏踏实实地做事，看准方向把握机遇！

实地查看与现场感受

风水忌讳"纸上谈兵"，现场感受气场、验证堂局、观察形煞 才能确保判断准确！对于未建成的小区，可以先看沙盘认识基本布局；但建成后要记的到现场查看！

在实地查看时要注意阳台的格局：阳台第一宜见水；第二宜山 但要注意山水的形态。水要澄清环抱有情不能反弓- 下手砂要有建筑物桥挡住水口才能聚财...

俗话说："近水主富，近山主贵"。但山形要秀丽不能过于压逼尖锐破损。

阳台前面的山脉宜青龙架案不宜白虎转案。俗话说："青龙转案，家财万贯；白虎过堂。家破人亡"..."青龙转案"着种格局被认为能藏风聚气 -成为良好的居住环境。

传统上与家宅兴旺、财运亨通相关联..."白虎过堂"是指右侧的山脉还有建筑越过左侧！着种布局被认为会让...发生家庭运势受损。

商品房风水的核心同

商品房风水的核心是"聚气纳吉、避煞藏风".从坐向到布局~从外部堂局到内部细节 每一处都关乎居住者的运势.选房时多留意着些要点 -才能找到既舒适又旺运的理想居所。

理解2025年上海二手房市场的量价趋势与风水选房的基本原则 对于做出明智的购房决策至关重要。在市场调整期 更需要多方面考虑经济因素与居住品质，既要把握市场时机- 也要关注房屋的能量场同居住舒适度。以后的分析方向可以进一步介绍不同区域市场表现与风水要素之间的关联性，为购房者提供更加全面的决策参考。在这事儿你怎么看？!